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26歳で中古マンションをリノベーションした話<設計編>

家を買うことになったきっかけの話と、リノベーションに向けて物件を購入するまでの話の続きです。

物件の購入が完了し、設計に入っていきます。

※僕は物件探しからリノベーション会社さんに入ってもらいましたが、この段階からリノベーション会社や建築事務所の設計士さんに依頼するタイミングになる方もいるかもしれません。

  • リノベーションする物件の概要
    • 54㎡
    • 築40年超
    • 最上階
    • 景色・日当たり・風通し最強
    • 地下鉄2路線、JR線が徒歩5~7分ほど
    • 新宿まで徒歩圏内
  • 設計に向けた打ち合わせ
    • いまどんな暮らしをしているか
    • これからどんな暮らしをしたいか
  • 設計
  • 予算調整
    • どうしても譲れなかったもの
    • 代替案が気に入ったもの
    •  その他コスト削減のために実施したこと
  • まとめ
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テレビまわり

「雨の日でよかった。」と思えるから、雨の日は雨の日にしかできないことをしたい。

 

というわけで引きこもって映画を。TVまわりはこんな感じ。

Fire TV Stick (New モデル)で未読映画&ドラマをウォッチリスト登録→ひたすら消化してる。Amazonプライム会員の人には漏れなくおすすめしてるけど本当に買って損ナシ。

https://www.instagram.com/p/BSFvg95AMIJgiDs2YvdgxCvODFNdnt3aQjzLC40/

TV台は、建築現場などで使われる足場用の杉板の古材を再利用して、クリア塗装をしています。

一人暮らしの時にオーダーで作成。

【WOODPRO楽天】OLD ASHIBA(足場板古材)リユースシリーズ

塗装のサンプルもいくつか送ってくれて、選ぶことができた。

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2段目はWifiルーターと無印のトタンボックスがぴったり入るように。

古材とトタンの金属の質感の相性が良いと思って買ったものだけど、TVまわりの小物(ケーブル類、リモコン、ゲーム機、DVDなど)をごちゃっといれてもシンプルなので気に入ってる

www.muji.net

 

写真のTVは42型だけど、55型くらいまでは乗るので大きなサイズで観たい。

それからDVDプレーヤー・レコーダーをアップデートしたいのと、

音響まわりをちょっと良くしたいところ。

このあたりとか、ヨドバシで聞いた感じかなり良さげだったので。

 

リノベーションの話、完結に向けて書いているもののなかなかうまくまとまらず、軽めのエントリでした。 

26歳で中古マンションを購入しリノベーションした話<2>

前回は「なぜ中古マンションを買ってリノベーションしようと思ったのか」を書きました。

今回は、「じゃあリノベーションするって?」というのを、僕が経験したことを中心に具体的に書いてみたいと思います。

おおまかな流れ

ざっくり下記のような流れになります。

もちろん、どのような契約にするかによって若干違うかと思います。さくっと決まる部分もあれば、すごく時間がかかる部分もあり、平行して進める部分もあります。個人的にやはり1番大変でもあり、醍醐味でもあるのが設計部分でしょうか。

  1. 情報収集・業者選定
  2. 資金計画
  3. 物件探し
  4. 決済
  5. 設計・打ち合わせ
  6. 予算調整
  7. 施工
  8. DIY
  9. 入居

それぞれ若干重なり合いながら進行していきます。以下のようなイメージでしょうか。

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情報収集・業者選定

おそらく多くの人が「家を買うかあ」と思いたったらインターネットで検索してみたり、近くのモデルルームなどに行ってみたりし始めるのではないでしょうか。

不動産会社?リノベーション会社?

例に漏れず、僕たちも同じように調べはじめて、中古マンション購入+リノベーションの場合でも以下のようなパターンがあることがわかりました。

  1. 不動産会社で物件購入+建築事務所・設計事務所にリノベーションを依頼
  2. 物件仲介からリノベーションまで請け負ってくれる会社に依頼

中古マンションの場合、基本的に市場に出たタイミングで共通のデータベースに掲載されてどこの事業者でも仲介することが可能になるため、物件を抱え込むようなことはできません。

そのため、1の不動産会社に物件探しを依頼する場合のメリットとしては

「希望する街に明るく、物件情報だけじゃなく周辺情報も交えて案内してくれる」

「営業担当の人数が多いので、物件が売りに出たタイミングですぐ案内してくれる」

というような点があげられます。良い物件というのはスピード勝負の面もあったりするため人海戦術であたってくれるパートナーがいるというのは心強いと思います。

もちろん、2のリノベーション会社であっても大手は営業力が強くフットワークの軽さを売りにしている会社もあります。

 

逆に、2のリノベーションまでワンストップで提供している会社に物件探しを依頼する場合のメリットとしては、やはり購入後のリノベーションを前提として物件を探してくれる点であったり、一気通貫であることです。

間取りをどこまで変更できる物件なのか、配管などの設備状況はどのような状況なのか、などリノベーションする前提だからこそ気になる部分もあります。

内見に行って壁を軽く叩きながら「ここ(壁)はイケますね!」とか、天井を覗いて「(高さを)結構あげられますね!」とか言いながら内見することになります(笑)

私たちは住宅ローンも物件費用+リノベーション費用で組むことを考えていたため、資金計画でも相談しやすいことも大きかったです。

どの会社(誰)に依頼するか?

はっきり言って、僕たちはフィーリングでした。この会社、この人たちにお願いしたい、と考えて決めました。

ただもちろん決めるにあたって複数の会社を見てみることは大事だと思います。いろいろな会社でセミナーやイベント、相談会などを行っているのでモデルルームに行く感覚で話だけ聞きに行ってみるのが良いと思います。

ただ手当たり次第に、だとどこから手をつけて良いのかわからないかと思うので、以下のような雑誌・WEBサイトを見てみて気に入った事例の会社を調べる、というのが効率良いかと思います。

■会社をピックアップする上で参考にした本やWEBサイト

・雑誌(リノベ雑誌や、ファッション誌のムック)

・リノベ情報ポータル

僕たちもいくつかの2~3社ほどコンタクトをとりました。

・施工件数(実績)の多さ、保障制度などを売りにする会社

・営業のフットワークの軽さを売りにする会社

・大手ならではの規模のメリットでコストが安くなることを売りにする会社

などいろいろ特色がありましたが、最終的には話を聞きにいった中で一番小規模な会社に依頼することにしました。

「なぜ家を買うのか?」「その人にとって家とは何か?」を真摯に、そして親身になって考えてくれていると感じたからです。

そして、決めてとなったのが出来事がありました。

その会社の施工した家のオープンハウスが近くで開催されるとのことでお邪魔しに行ったところ、その当時熱心に読んでいた雑誌の中で「この中だったらこの部屋が抜群に良いね。こんな部屋に住みたいよね。」と話していた部屋が偶然その部屋だったことでした。

BEAMS AT HOME 2

BEAMS AT HOME 2

 

もちろん、上述したような別の会社にもそれぞれ良さがあり、特にお金の部分などはすごく重要なので、いくつか比較検討することをおすすめします。

時間が許すならば、オープンハウスなどのイベントに行ってみて、実際の施工事例を目で見て、手で触れて、設計士・デザイナーの方や施主に質問してみていただきたいです。

 資金計画

依頼する会社が決まり、物件探しに入る前に資金計画となります。

一体自分たちはいくらの住宅ローンを組めるのか?

そのうちリノベーション費用としていくら出せるのか?

現金としていくら持ち出しする必要があるのか?

といった計画ですね。

なぜ物件を探す前にこの計画を決めておくのが大事かというと、

物件を探していると次第に「もう少し出せば、、、」と欲が出てきてしまいます。

お金の話なので人それぞれなのですが、例えば世帯年収500万円の家庭が5,000万円の住宅を購入するとなると、月々の手取りの大半を住宅ローンが占めることになってしまい、可処分所得は雀の涙ほどしか残らないことになってしまいます。

本来「好きな街で、好きな部屋で快適に幸せに過ごしたい」と思って家を購入するものの、部屋の中は間に合わせのものだけで、ろくに外食もできずに節約の日々、、、といったこともおこりえます。

よくサラリーマンが銀行で住宅ローンを組むなら年収の7~8倍までいける、などと言われます。この「いくらまで借りられるか」と「いくら借りるか」は大きな違いです。

「なぜ家を買うのか」「家を買ってどんな毎日を過ごしたいか」を良く考えて、話し合って決めましょう。

また、予算の目安を決めたら、その後は「リノベーション費用の割合」です。

もちろん、すべてフルスケルトン(一旦部屋の中が何もない状態にする)にして1から作り上げることもできるのですが、当たり前ですがお金がかかります。そして、その後の資産性のことも考慮すると3,000万円の物件に2,000万円のリノベーション費用をかけるというのも好ましくありません。

リノベーション会社の施工事例などから、部屋の規模と素材感などでどのくらい見ておけばいいのか聞いてみて、目安を掴んでおきましょう。f:id:i_sk:20170324150715j:plain

物件探し

だいたいの金額感がつかめたら、ようやく物件探しです。

「自分たちがどう過ごしたいか」をよくイメージして街を選び、物件を選びます。

僕たちが意識したのは以下のような条件です。

・資産性や通勤のしやすさを考えて都心から遠くない23区内

・中央線沿線の雑多な雰囲気が好きなのでその界隈

他にも実家へアクセスしやすいだとか、出張が多いからターミナル駅や空港が近い方が良いだとか、海が好きだから湾岸地区が良い、などそれぞれ好みもあるかと思います。

そして条件が絞れたら、不動産会社にピックアップをお願いして、内見をする、という流れになります。

僕たちは自分たちで不動産ポータルサイトなどを見てピックアップしたマンションも含め1ヶ月以上様々な物件をみてまわりましたが、

・駅からかなり歩く

・予算オーバー

・景色が悪い(電線だらけだったり、目の前のマンションしか見えなかったり)

・管理が悪い(ゴミ集積所などを見るとわかりやすいです)

など何かしたら条件が悪く、何か妥協する必要があるのかと悩んでいたところ、たまたま不動産会社から連絡をもらい

・資産性の高い立地(駅近、景色が良い)

・適正な価格

・管理状況

これらがバランスされている物件に出会うことができました。

「出会ったら『これだ!』ってわかるものですよ」と言われていて、にわかに信じられなかったのですが2人して「これだね!」と納得して購入することができました。

決済

購入の意思が固まったら、スピード勝負です。

どこの金融機関で住宅ローンを組むかについては詳しくは記載しませんが、不動産会社に相談しながら、金利条件など自分たちでもよく調べてみましょう。

 

リノベーションする物件が自分たちのものとなり、ようやくリノベーションの設計になります。

設計編はまた次回に。

 

26歳で中古マンションを購入しリノベーションした話<1>

26歳で都内に中古マンションを購入し、リノベーションをして約1年ほど住んでみてすごく満足度が高かったので今後検討している人の参考になればと思い、まとめます。

https://lh3.googleusercontent.com/Yld-NMBj1zm_Tx5QbjwEKasbelj6Qdo44DGZ5N_2UYQNfWLGN1J851i404UbZ2rXHhVcEsFURXB30E9dEGA_ZL_ItjKZovHpSQSTmn-vxZanPfl6ENp9Ez3dOAZHkq6zgwdFT6NBR6UkqXT6nR4H2zZ09iNc1lc8XgMdSZ8cH39TI8KnM2AqoDQBmb3oQMyf24lCKw7ZOLquwRCX1-H8JTlp10VEf0g6gbVf4CBeXYkNH_sdCwrkKLYhsePqYzoBtUW4rekW4K7EdrQVQvsj3cGG7OpjqpZ3kgp6cnLWp_6OrGA91pgpReOTAbNo6TlF_7llGKknrK4TxinlZcxhzQXsBJPEuvVPzgzfEkjAKrUGV3l6wbgMcSAbbK-JSVEDvaaHIWvKwLmvReRnlT5nQj8xay111Hoc5ZD0k5zDEr4yzwVNz2zkBTlyeOppXlbsXB81ms14MLjrHXPy7NlkoTZ8_DYtjz-TzEljtFQHOPbRBTrYKLsD-K2DWcuc0eAiy5PTFd3eSIdq7w-wYmUq5-WmEtuT2LG7MaaXoE6KBHSU0T93eDv1krXFkau7hSmLwx-mlDrlIJdf1F9OZlk5uuHvwaNEfwLjGZ-QG3mpJ3ts5FMgf5Iu=w1204-h1089-no 

きっかけ

ありきたりですが、結婚をして、当時住んでいた賃貸マンションの更新日が近くなり「引越ししようか」となったのが一番最初のきっかけです。

ただ、生来の凝り性を発揮してしまい、立地や内装で難航を極め「ならいっそ買うというのはどうだろう」となりました。

賃貸vs購入、戸建てvsマンション、新築vs中古 論争

既にどこでも語り尽くされてきた話題ではありますが、いざ自分が「買う」という選択肢を考慮にいれたときにようやく、自分ごととして調べ始めました。

散々、多くの本やWebサイトを調べましたが、僕の結論は「どっちもどっち」です。

その人の状況によってメリットデメリットが千差万別すぎて、なんとも言えません。

ただ、僕は「購入」「中古」「マンション」という組み合わせを選んだので、その選択した理由を中心に書いていきたいと思います。

賃貸vs購入

まずはなぜ購入に至ったか、の話です。購入は「リスクを取って安く済ます」という話だと思っています。

それまで中央線沿線に住んでいて、僕たち夫婦二人とも気に入っていたのでそこで部屋探しをしたのですが、広さやアクセスの良さを考えるとやはり賃料が高い。

それに対して、住宅ローンを組んで家を購入することを考えると同じ条件でもざっくり50~60%程度の月々の支払いになることがわかり、グッと現実味を帯びてきました。

もちろん、購入すれば基本的に金融機関で長期ローンを組むことになり、諸々手数料などを考えてもライフスタイルの変化などに応じて住まいを柔軟に変えていくことはどうしてもしにくくなります。

逆に言うと、賃貸は「いつでも引越せる」ということにお金を払っているとも考えられるわけです。

ただ、僕たち夫婦の場合は2人ともIT業界で働いており、基本的に転勤・転職しても職場は都内であることが多いことや、

もしどうしても都内を離れなくてはならない理由ができても、売却できる資産性のある家(立地、価格、広さなど含め)を買うことで最悪の事態でも乗り切れると考えました。

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戸建てvsマンション

上記の通り、「購入」に前向きになり、「ライフスタイルの変化で売却できる資産性があること」を条件に考えたときに、必然的に「マンション」を選ぶことになりました。

1.価格

目一杯背伸びをして住宅ローンを組んでも、いざ売却をしようとしたときに高値がつかず、負債だけ残されてしまっては売ろうに売れない状況になってしまいます。

そのため、自分たちの経済状況も考えてリーズナブルな物件を選ぶ必要がありました。

※後述する「中古」を選ぶ理由でもあります。

2.広さ

資産性を考えた時、80㎡を超えるファミリータイプのマンションや、4部屋も5部屋もある3階建て戸建ての需要よりも、2人~3人暮らしを想定した40㎡~60㎡ほどの物件が流動性があり、需要があると考えました。

3.立地

僕たちが毎日の通勤に片道1時間とかかける気になれなかったというのと、

都心まで電車で45分かかる郊外の駅から徒歩15分の戸建て3LDK、ではなかなか売却しにくいということがあり、立地を重視しました。

都内で働くDINKSにマッチするよう、都内へのアクセスが良く、駅近の立地、と考えて予算を考慮すると必然的にマンションの選択になりました。

新築vs中古

「買うのもありかもね」となってから、夫婦2人で近くの大手不動産デベのモデルルームに行ってみましたが、割とあっさり「中古」という結論に達しました。

新築は価格の下落ペースが早い

一番最初に行ったのが大手だったということもありますが、まずはその価格の高さに圧倒されました。

また、一方で「新築プレミアム」と呼ばれるその価格も、購入されて一度人が住んだとたんに20-30%は下落するといわれており、「新築であること」にそこまでお金を出すことに魅力を感じず、価値の下落がゆるやかになり、下げ止まる築20年以上たった物件を購入する方針になりました。

どれも似たような物件で魅力を感じない

上述のモデルルームに訪れた際に、営業の方から「このドアの色は3種類から選べるんですよ」「床は2つのタイプから選べます」と言われて、全然ピンときませんでした。

これだけ高い買い物で、リスクをとる割に選択肢がせますぎて「自分らしさ」がまったく無いと感じてしまいました。

以上のようなことから、「中古」で「リノベーション」を選択するに至りました。

 

上述のような内容は以下によくまとまっています。

なぜ!?中古マンションをオススメする理由 (その1)|スマサガ不動産

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リノベーション

もともと凝り性であり、材質がなんだ、製法がどうだ、とかとこだわるタイプだったので、リノベーションという選択は正しかったと感じます。

その中でも、振り返ってみると以下の2点が大きなポイントでした。

専有スペースにお金をかけられる

中古物件をリーズナブルに購入し、リノベーションをすることで専有スペース、簡単に言うと部屋の中にお金をかけられます。

逆に、共有スペース、廊下やエントランスなどにお金がかかっている例としてわかりやすいのが豊洲などの湾岸地区に代表されるタワーマンションですね。

(金銭的な問題と、奥さんが高所恐怖症気味なので僕たちは最初から構想外にしていましたが)

毎日通る廊下やエレベーターが豪華だったり、カギがカード式だったり、人を招いたときにゲストルームが使えたり、コンシェルジュが荷物を受け取っておいてくれたり、、、

設備が充実していると便利なことは確かですが、それ相応のコストが家賃に反映されています。僕たちはそこではなく、部屋の中にコストをかけたかったのでリノベーションという選択はマッチしていたと思います。

お金をかける優先度をつけられる

そして、お金をかける優先度を共有部ではなく専有部に、という話ですが、

部屋の中でもお金をかけるところと、コストをおさえるところをわけて設計できるところも大きなポイントです。

例えば僕たちの場合は家の中で過ごす時間の多いリビングに広さとお金を多く割き、広い空間に贅沢な材質のものを使いました。

一方、寝るだけの部屋は極力コストと広さをおさえ、機能性を重視したり、お風呂は追い焚き機能や乾きやすい床材など必要最低限の機能だけを持たせて、あとは真っ白の一番コストのかからないユニットバスを選択するなど、メリハリをつけて設計することができました。

上記のように、「何を優先するか」「家でどう過ごすか」を考えることがリノベーションする上で一番重要で、一番大変な作業だったと思います。

参考にしたもの

本やWEBサイトを中心に情報収集をして、最初は広くいろいろみたものの、最終的にはやはりリノベーション会社の施工事例などが特に参考になりました。

いくつか貼っておくのでご参考いただければと思います。

■マンション購入全般

・マンションブロガーとして湾岸タワマン中心に情報発信しているのらえもんさんの著書。初心者でも「マンションを資産として考える」ことがわかりやすくまとまっています。

■リノベーション関連

 ・上述のWEBサイト「スマサガ不動産」の著書

暴露本のようなタイトルとあやしい表紙(笑)ですが、中身はいたって普通に中古マンション+リノベーションが価値あることだとまとまった本です。

 ・リノベーション会社「EcoDeco」スタッフさんのリノベーション事例

 各リノベ会社が事例をWEBサイトに公開していますが、「なぜリノベなのか?」「リノベでどうなったか」が各家庭ごとに丁寧にまとめられていて、すごく好きなWEBサイト。

中でも、なかなか無い、リノベーションを知り尽くしたスタッフさん自身のリノベーション事例が読み応えがあります。

www.ecodeco.biz

Bookbridgeさんのブログ

物件選び、資金計画、施工、と時系列に並んでいて自分たちの計画が進んでいる中でも一番身近に読ませていただいたブログ。中古マンションを選ぶ理由などは受け売りがほとんどになってしまっているような、、、

bookbridge.hatenablog.jp

 まとめ

書いていてつくづく思いましたが、家ほど価値観が現れるものもないのではないでしょうか。

僕たちは将来ライフスタイルが変わるリスクをある程度許容しながら、自分たちが気持ちよく、愛着を持って過ごせる家を目指して「中古マンション+リノベーション」という選択をしました。

ただ、「とにかく損したくない。お得に住みたい」という人もいれば、「終の棲家として田舎に大きな戸建てを建てるのが夢」という人もいると思います。

それはもう、本当に価値観なので良い悪いではないと思います。

もし、僕たちと価値観が近い人が、このエントリを読んで「そういう選択もあるのか」と興味を持ってもらうきっかけになってくれたら嬉しいです。

 

もう少しリノベーション内容に突っ込んだ内容で続きを書く予定です。

このブログについて

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日々の出来事や考えたことを中心の備忘録的なものです。

コンテンツとしては以下のようなモノ・コトを予定しています。

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